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宅基相邻引发纠纷 厘清边界依法确权

发布时间:2024-01-01 14:36:07 文章来源:法治日报

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随着郊区城镇化进程的深入推进,农村地区宅基地权属争议类案件不断增长,北京市房山区人民法院2022年审结宅基地权属争议类案件200余件,其中因宅基地权属不明产生的纠纷比较常见。对此,房山法院的法官指出,对于已取得宅基地使用权证或权属清晰的林权证的宅基地,因权属已明确,法院可依法审理;若因宅基地权属不明导致纠纷,则不属于法院受理范围。

近日,房山法院召开涉宅基地权属争议类典型案例新闻通报会,《法治日报》记者对相关案件进行了梳理,以期通过以案释法,引导群众选择正确的救济途径,最大限度维护自身合法权益。

挖沟放水危害地基

限期填平排除妨害

李某和赵某是村里的邻居。2021年6月,李某在其宅基地翻建房屋时,发现赵某在李某东墙处挖了一条长10米、宽50厘米的深沟,并在沟中放水。李某报警后,赵某不再挖沟,但拒不填平深沟。

李某认为,赵某挖沟处位于其宅基地范围内,已危害其房屋安全,故诉至法院,要求赵某填平深沟。

赵某辩称,深沟原来是个“猪圈坑”,挖沟是为了找东西,放水是为了种树,且李某新建房屋的地基基础超出了李某的宅基地范围,自己向村委会和镇村建科反映后尚未解决,因此不同意填平深沟。

房山法院审理后认为,赵某称李某超出其宅基地建房未提供相应证据佐证,根据现有证据及现场勘验情况明显可见,赵某在李某东墙处挖沟致使李某房屋地基裸露在外,紧邻墙体挖沟可能造成雨水淤积、房屋坍塌等危险,危害他人安全,李某要求赵某将其房屋东侧的深沟填平,具有事实和法律依据,应予以支持。

法官提醒,不动产相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。当事人不当使用宅基地,影响相邻关系且给对方造成现实、必要、紧迫的妨害,法院应判决排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。比如,在同一规划线上,翻盖在后的房屋地基比翻盖在前的房屋地基明显偏高,造成雨水和生活用水向相邻人宅基地流淌;后盖的房屋和设施影响相邻人房屋通风、采光、滴水、危及他人房屋安全;在不适当地点建造厕所影响环境卫生或擅自堵塞通道、截断自然水流等情况,均属于不当使用宅基地的行为。

邻里翻建诉争散水

四至不明不予受理

老康和老徐是同村村民,两家东西相邻。2021年3月,老康开始翻建房屋,两个月后,老徐也开始翻建房屋。此后,老康发现老徐的翻建“越线”了。他认为,依据乡镇政府在1981年出具的林权证,老徐新建的西墙侵占了他们两家院落之间的散水,要求拆除老徐家的西墙,恢复散水原貌,并要求老徐赔偿损失。

对此,老徐则认为自己所建的院墙是在原址上垒建,并称两家之间本来就没有散水,同时称老康先行翻建房屋建造东墙时,就存在向东扩建的行为。由于双方协商不成,老康将老徐诉至法院。

房山法院审理后认为,土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决,协商不成的,由人民政府处理。本案中,老康与老徐系邻居,老康认为老徐新建西墙侵占两家房屋之间的散水要求其拆除,而老徐新建西墙是否侵占散水应当首先审查原被告两家宅基地的四至范围,故本案争议实质为宅基地使用权的争议。因老康提交的林权证未载明宅基地四至,宅基地范围及四至不明而产生的纠纷属于宅基地权属纠纷,依据法律规定,此类纠纷应由人民政府解决,待人民政府部门确定土地权属及边界后,原告可再行向人民法院主张权利。据此,法院裁定驳回了老康的起诉。

房山法院窦店人民法庭负责人李亚丽称,无宅基地使用权证、宅基地使用权证界限不明或者界限重合,都属于宅基地权属不清的情形。针对权属问题引发的争议,当事人双方首先应协商解决,如协商不成必须先由人民政府对双方争议的地界作出确权处理决定。未经政府处理前,当事人直接向人民法院提起诉讼,可能造成驳回起诉,将不利于自我权益的维护。

李亚丽提醒,土地权属争议中,如果当事人未取得宅基地权属证明,应先向政府申请确权,而不能直接向人民法院提起民事诉讼要求排除妨害。如果双方都有宅基地权属证明,但是权属证明记载的边界不清、四至不明,此种情形下当事人因排除妨害、相邻关系产生的纠纷,亦应当先由政府确定宅基地边界。如果一方取得宅基地权属证明且记载清楚,另一方在其宅基地范围内放置杂物、建房等影响其正常使用,就是明显的侵权行为,双方协商不成时,可以向人民法院起诉。

兄弟分家争夺伙道

未先确权驳回起诉

杨大哥居住在村里的21号甲1号,杨二弟居住于21号甲2号。2022年3月,大哥开始翻建房屋,不料遇到二弟的阻拦。杨二弟认为,大哥家西墙外东西宽1.43米、南北长20米的地方属于伙道(农村房屋邻里间共同使用的小道),该伙道属于自己的宅基地范围,大哥应该腾退。因协商未果,杨二弟将杨大哥诉至法院,要求其将原有伙道留出。

杨大哥则认为,21号院宅基地都是父亲所有。分家时,21号甲1号分给杨大哥和其他兄弟姐妹,21号甲2号分给杨二弟。后来杨大哥与其他兄弟姐妹签订协议,房屋的买卖维修均由杨大哥负责。杨二弟所称的伙道是老宅院分家之前从前院去后院的通道,不是伙道,杨大哥也没有在此处盖房。庭审期间,杨大哥提交了《村民院内翻建申请登记表》,载明户主为杨大哥,四邻签字中,杨二弟在北院处签字。

房山法院审理后认为,杨大哥与杨二弟房屋此前均属于祖宅,兄弟已经分家建房居住多年,未办理新的宅基地使用权证。双方争议的所谓伙道,属于宅基地使用权争议,应当先由人民政府处理后,再另行主张权利。

对于杨二弟要求杨大哥腾退的要求,法院现场勘验后认为,目前存在的建筑并不妨碍各方出行,且现有证据不足以证实相关地域属于杨二弟的宅基地范围,故杨二弟要求排除妨害,依据不足,不予支持。据此,法院裁定驳回了杨二弟的起诉。

法官庭后表示,一般宅基地纠纷多为宅基地权属争议,案件审理的关键就是宅基地权属证明或者权属来源证明,比如乡镇或乡镇以上级别的人民政府,盖章确认后的证明材料。在因分家产生的宅基地权属纠纷中,分家单往往成为双方房屋权属及宅院归属的关键证据。为避免后续纠纷的发生,法官提醒,村民在分家时应签署内容完整、形式合法的分家单,确保房屋权属清晰、四至界限明确。

未经批准违法砌墙

挤占通道理应拆除

周某和陈某是对门邻居,中间有一伙道。2021年底,陈某开始砌墙。周某认为,陈某在未取得村镇土地使用证明和建设手续的前提下,私自在周某门前砌墙,且陈某家墙角直接正对周某家大门中间,严重影响周某一家的正常生活和出行,故诉至法院,要求陈某拆除占道所砌墙体。

陈某辩称,自己没有占用伙道,诉争地块是陈某父亲的老宅,圈起老宅不影响周某出行。

经法院现场勘查,周某宅院大门朝南,门前走道宽1.86米,门前有陈某所砌弯尺型墙体,该墙体南北长6.75米,东西长12.9米,高0.86米,墙体宽0.24米。法院认为,被告陈某未取得村镇两级批准,在父辈老宅旧址砌筑墙体,对原告及其家人正常出行已造成影响,原告要求被告将墙体拆除,应予支持。据此,法院判令陈某拆除所砌墙体。

法官庭后表示,根据我国土地管理法的规定,建造农村宅基地上房屋需办理审批手续。宅基地上房屋建成后,如村民未经批准进行拆建、改建或者扩建的,属于违法占地,主管部门有权进行查处。对于能够确认村民建房未经审批或采取欺骗手段骗取建房手续的非法用地建房行为,并且该行为侵犯了相邻关系人合法权益,如影响邻人房屋通风、采光、通行等情况的,人民法院可以作出排除妨害、限期拆除违法建筑物的民事判决。

针对涉宅基地权属争议类案件的审理情况,房山法院党组副书记、副院长佟淑表示,农村宅基地及房屋建设涉及重大民生权益,在规范宅基地及房屋建设方面相关部门应积极作为,加快开展地籍调查,扎实推动宅基地使用权确权登记颁证,从源头减少宅基地权属争议的产生。村民应在宅基地四至范围内正确行使权利,在翻建、扩建时与左邻右舍提前沟通协商并征得村镇相关部门许可之后再动工,避免引发纠纷。

民法典相关规定

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

第二百九十三条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

土地管理法相关规定

第十四条 土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。

单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

老胡点评

目前,农村宅基地纠纷多发频发,成为影响宜居宜业和美乡村建设的阻碍。对此,有关方面应当引起重视,采取综合措施,强化源头治理,努力将因宅基地而引发的矛盾冲突消弭于无形之中。

首先,地方政府和相关行政管理部门应当积极推进宅基地确权发证工作,在发放宅基地使用权证、房屋建设许可证过程中,切实做好调查核实、测量验收、程序完备,使宅基地权属清晰、四至明确、精准到位,使房屋建设规划合理、审批合法、互不妨碍,力争从源头减少发生争议的隐患苗头。

其次,司法部门、乡村自治组织应当相互配合协作,积极普及宅基地使用中的法律法规,使民法典中“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”等有关处理相邻关系的规定切实为广大村民所掌握和遵行。同时,还应当进一步完善农村自治、法治、德治相结合的乡村治理体系,引导农民办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法,自觉遵守村规民约,共同为乡村振兴贡献力量。 胡勇 

□ 记者 徐伟伦

□ 通讯员 陈淙


责任编辑:上官云
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